|
|
Rapportens tekst | Kommentarer |
|
Vedr.:Ejendommen Halskovgade 2 - 4, 2 100 København Ø. Administrator: . Energiansvarlig: Lars Schjerlund, Brønlunds Allé 4, 2900 Hellerup. Ejendommen er gennemgået med Lars Schjerlund. Driftjournal er ikke modtaget. Forbrug og priser er oplyst af forsyningsvirksomhederne. | Der mangler oplysning om det præcise tidspunkt for gennemgang af ejendommen og hvilke dele af gennemgangen, der er udført på stedet og hvor meget ved skrivebordet. Den konsekvent gennemførte fejlstavning af ejendommens adresse vidner om et stykke overfladisk sjuskearbejde. De flittigt anvendte journalistiske overdrivelser er afskyelige og helt upassende for en "teknisk rapport". Sammenligningsgrundlaget for miljøbelastningen fremgår ikke tydeligt nok og areal- udnyttelsesgraden indgår tilsyneladende ikke i vurderingerne. Den foreliggende ejendom skulle sandsynligt rykke et par pladser i top- listen, hvis kvadratmeterudnyttelsen, der for ejendommen Halsskovgade 2+4 med dens store andel af eet-værelses, relativt små husstande må antages at være meget intensiv, var taget med i betragtning. Dette afsnit ser ud til at skulle fungere som et slags resumé, hvilket forfatterne gerne kunne have markeret ved afsnittets start. Dårlig sproglig syntaks forekommer hyppigt i "rapporten", antagelig som et resultat af manglende korrekturlæsning, og burde have været undgået. |
| Klimaskærm: Ydervægge i sidefløje er i følge tegning udført af ca. 35 cm murværk. Udvendig efterisolering anbefales ikke af arkitektoniske årsager. Ydervægge i sidefløje mod altaner og skur er trækonstruktion; x- finer, 75 mm mineraluld og x-finer. Det anbefales at efterisolere med ca. 100 mm mineraluld når x-fineren skal skiftes. Ydervægge i midterfløj mod altangange er generelt 20 cm gasbetonblokke med puds. Isolering kan ikke accepteres af byggemyndighederne pga. gangbredden. | Smarte forkortelser som "x- finer" hører ikke hjemme i en teknisk rapport og bør i almindelighed undgås. Endelig ses forskellige måleenheder anvendt side om side, hvilket er uheldigt og øger risikoen for misforståelser. Forfatterne burde for sammenlignelige størrelser holde sig til enten "cm" eller "mm". Isolering af midterfløjens gårdside kan udføres indvendigt og kunne bekvemt etableres samtidigt med en udskiftning af de lasede entrédøre. |
| Ydervægge i midterfløj mod Halskovgade er i følge tegninger 20 cm slaggeplader med puds. Det er ikke umiddelbart muligt at efterisolere indvendigt. Det anbefales at der isoleres udvendigt med 10 cm hårde batts, net og tyndpuds. Byggetilladelse skal indhentes. |
Da der på tidspunktet for udarbejdelse af rapporten mig bekendt ikke er truffet beslutning om isoleringsarbejder, må man antageligt mene, at "byggetilladelse er påkrævet". |
| Ydervægge på penthouse mod fællesterrasse er gasbetonblokke udvendigt efterisoleret med 75 mm mineraluld mellem lægter og x- finer. Det anbefales at efterisolere med yderligere 100 mm mineraluld ved lejlighed. Ydervæg mod Halskovgade på penthouselejlighed i nr. 4 er gasbeton med klinker. Det anbefales ikke at efterisolere af arkitektoniske årsager. Ydervæg mod Halskovgade på penthouselejlighed i nr. 2 er gasbeton, efterisoleret med 10 cm mineraluld mellem lægter og x-finer. Desuden er en del af terrassen foran værelse lukket og benyttes som soveværelse og andre dele som skure. Det anbefales at efterisolere med yderligere 10 cm mineraluld når x-fineren skal skiftes. Taget over penthouse er udluftet built-up-tag og er senere efterisoleret med ca. 200 mm mineraluldsgranulat. Efterisolering anbefales ikke. Etageadskillelse fra 4.sal mod tagterrasser er udført som isoleret betondæk. Efterisolering anbefales umiddelbart ikke. Kælderdæk er udført af insitustøbt beton og træuldsbeton med puds. På grund. af rumhøjden i kælderen anbefales det ikke at efterisoleret med mineraluldsbatts. |
Letkøbt afskrivning af bygge-instruktionerne. "Efterisolering anbefales ikke" betyder antageligt, at en efterisolering ikke forventes at svare sig økonomisk. Det er interessant, at forfatterne tilsyneladende fraråder en bestemt fremgangsmåde for kælderen. Et sted frarådes efterisolering af "arkitektoniske årsager". I det foreliggende tilfælde kunne man have anvist en anden methode omfattende en fjernelse af klinkebeklædningen, der alligevel "på afgørende vis ændrer ejendommens helhedsindtryk" og derfor strider mod ejendommens servitutter. |
| Vinduer og døre: Generelt har vinduer og altandøre i gade- og gårdfacader 2 lags termoruder. Forholdene er dog kun besigtiget udefra. Ca. ½-delen af brevskiltene i hoveddørene er defekte eller mangler. Det.anbefales brevskiltene udskiftes med tætlukkende. I nr. 4 er døre til trapperum i stuen, 1. sal og 3 sal utætte. Det anbefales at der udskiftes tætningslister. I nr 2 er døre til trapperum fra stuen til 5. sal utætte forneden. Det anbefales at tætningslister udskiftes. 3 kælderdøre er med 1 lag glas og utætte, det anbefales at der monteres simple forsatsrammmer og indfræses tætningslister og der etableres anslag. Vinduer i strygerum, vaskerum, pulterrum, boilerrum, facadedør i nr. 4 og kældervinduer i nr. 2 er med 1 lag glas. Da det ikke er muligt at efterisolere etageadskillelsen i uopvarmede rum anbefales det, at montere simple forsatsrammer med energiglas og tætningslister. |
"Gennemgangen" af ejendommen består væsentligst af en opremsning, der angiveligt er resultat af en udvendig inspektion. På dette punkt burde ejerforeningens bestyrelse have været inddraget i besigtigelsen, da bestyrelsen burde ligge inde med information om ejendommens (specièlt vinduernes) beskaffenhed. Det er hverken rapportens eller CSEs opgave at fastslå, hvem det påligger at montere tætningslister på vinduerne! Der er ingen brevskilte i hoveddørene; det er der derimod i de mange entré-døre. De anbefalede tiltag for at tætne og isolere de uopvarmede rum er i bedste fald overflødige og ellers direkte skadelige. Forfatterne har ikke taget ved lære af tætnings- og isolerings-hysteriet efter 1973, hvor man bagefter måtte bore huller i facader og vinduer samt etablere ekstra ventilation for at afhjælpe de fugt-, svampe-, radon- og lugt-gener, som den overdrevne isolering havde forårsaget. Der er ejheller i de anbefalede tiltag taget hensyn til, at kælderen under nr. 4 fungerer som vaske- og tørre-kælder -- begge dele er aktiviteter, der udvikler store mængder vanddamp, som skal fjernes på en eller anden måde. Under nr. 2 fungerer kælderen som pulterrum. Der håndhæves ingen restriktioner for, hvad der henstilles i disse rum; følgelig kan der findes alt fra kartofler til maling og rengøringsmidler -- altsammen ting, som bedst opbevares et køligt sted med god udluftning. Da nedstyrtningsskakterne ender i kælderen følger logisk, at der konstant findes (lugtende!) køkkenaffald dernede -- en lille detaille, der også kræver udluftning. I ejendommen Halsskovgade 2+4 fungerer trapperummet blot som et uopvarmet vindfang for 18 boliger og det er ønskeligt, at det i den funktion er ganske effektivt ventileret for at modvirke spredning af lugtgener via trapperummet fra een bolig til en anden. Faktisk burde trapperum og kælder begge være forsynet med en selvstændig ventilation, så det er derfor helt meningsløst at foreslå tætning af døre m.m. |
| Installationer: Belysning. Trapper: 12 stk. 40W i armatur styret af automat. Ingen forbedringer anbefales. Altangange; Er udskiftet til lavenergiarmaturer. Ingen forbedringer anbefales. 2 stk. små fælles terrasser; I stk. 40W i snavset kupler. Det anbefales at få rengjort kuplerne og udskifte til 9W/I 1 W sparepærer. 2 stk. elevatorer; I hver elevator er der monteret sparepærer. Ingen forbedringer anbefales. Kælder; 2 stk. 25W energipærer, 4 stk. 36W lysstofrør, 10 stk. 40W glødelamper, 9 stk. 60W glødelamper, styret af 2 automater. I nr. 4 er brændtiden meget lang., hvilket er ok kælderens størrelse taget i betragtning, i nr. 2 er brændtiden kort. Det anbefales at glødelamperne løbende udskiftes til 9W/ 11 W sparepærer. | Afsnittets titel og den efterfølgende gennemgang af den forhåndenværende samling lys-armatur lader formode, at kommentarerne udelukkende gælder forbrug af elektrisk belysning til ejendommens fællesarealer. Senere i rapporten fremgår det imidlertid, at forfatterne tilsyneladende har forsøgt at analysere hele el-forbruget og herunder sandelig også har medtaget boligernes privat-forbrug, hvilket ejerforeningen overhovedet ikke skal blande sig i, da det kun for en mindre del har at gøre med de fælles boligfunktioner. Karakteristisk for den sjuskede gennemgang har man overset et "ikke ubetydeligt" el-forbrug fra vaskemaskiner og elevatorernes motorer -- denne udeladelse er sket, selvom begge installationer omtales i anden forbindelse. Afsnittet "Belysning" indledes med noget, der løseligt betragtet ser ud til at være et resumé over ejendommens forbrugs-udvikling i den seneste tid, men ved nærmere eftersyn foreligger et stykke journalistisk makværk uden indhold af reel information. Forfatterne præsenterer nogle pseudo-data, der skal give indtryk af en omfattende undersøgelse, og slynger om sig med "Pro Center", som den utrænede læser antages at kunne forholde sig til, men man undlader systematisk at oplyse, hvad disse "Pro Center" relateres til og angiver i stedet datakilden. Vi skånes ejheller for sensationspressens usaglige formulering: ejendommens forbrug angives at være blandt "de 50% højeste" (Fy-Fy!). Sagligt, objektivt og korrekt udtrykt burde det hedde, at ejendommen ligger "i den øvre halvdel" af den aktuèlle gruppe. Endelig afsluttes igen dramatisk med: "Nærmere undersøgelse anbefales omgående". Formodentlig menes: En omgående, nærmere undersøgelse anbefales. Det skal understreges, at det af forfatterne beskrevne scenario ikke giver anledning til at slå alarm. ---- og hvad er der forresten galt med forbedringer? |
| Gode råd til minimering af elregningen: 1 Rengør jævnligt armaturer og lyskilder. 2. Udnyt dagslys mest muligt. 3. Lad bevægelsesfølere tænde/slukke for lys i gangarealer, omklædningsrum, kantiner mv. 4. Brug sparepærer eller lysstofrør. 5. Brug HF-spoler i lysstofrør. 6. Optimer armaturer med bedre reflektorer, gitre og lignende. | Hvor har man dette vrøvl fra? Hvad skal denne blanding af inkompetent vås og indlysende selvfølgeligheder i en rapport som denne? Prøver forfatterne virkelig at bilde læseren ind, at der kan spares på elforbruget ved (1) at rengøre lamperne eller tror de måske selv på det? I punkt 2 byder man læser at bruge "dagslys mest muligt" hvorefter man i det næste punkt 3 anviser en kostbar installation af bevægelsesfølere (i f.eks. ejendommens ikke eksisterende "kantine"!), der vil sikre, at lyset tændes om dagen. I punkt 4 beordrer man til ukritisk brug af særlige belysningskilder, selvom de er uegnede til steder, hvor lyset kun er tændt i korte perioder og iøvrigt vil være udsat for tyveri. I punkt 5 vil forfatteren blære sig med, at han udover dagslyset og det varme vand også har opdaget, hvad han benævner "HF-spoler". Det skal bemærkes, at udskiftning til denne teknik kun betyder en besparelse, hvis man samtidigt nedsætter armaturets nominelle watt-forbrug. Punkt 6: lyder det ikke bare fedt?: "OPTIMÉR .... BEDRE ... OG LIGNENDE"? Forfatteren trænger vist til et intensivkursus i virkelighedsanskuelse. Det drejer sig kort om at udskifte til nyt armatur eller pudse det gamle, hvilket i sig selv ikke garanterer nedsat forbrug. Punkt 6 er blot en udvidelse af punkt 1 til et salgsfremstød på el-branchens vegne.
|
Vand: Ejendommens vandforbrug er blandt de 50% højeste for danske etageboliger, i henhold til ELO-nøgletallene. Forbruget er steget 8% siden sidste periode. Nærmere undersøgelse anbefales omgående. Et toilet der løber forbruger mellem 100-400 M3 pr. år udover skyllemængden, svarende til ca. kr. 3000-12000 pr. år. | Atter den vanlige, ulækre sensationsjournalistik. Denne gang med tilsætning af en populær overdrivelse: hvis en defekt toiletcisterne lækkede 1000 ltr. vand om dagen, ville det støje så meget, at fejlen alene af den grund skulle blive afhjulpet.
|
| Der er returneret 37 stk. spørgeskemaer. Det er forudsat at der bor 1,8 person pr. lejlighed. Besparelsesforslag omhandler kun disse besvarelser. | Der mangler oplysning om næsten alle aspekter i forbindelse med de modtagne spørgeskemaer. Bl.a. forties det dårlige respons. Desuden er meningen med den sidste sætning i dette afsnit mildest talt usikker. |
Der er registreret 27 toiletter uden stort/lille skyl. Det anbefales at udskifte til moderne toiletter med stort/lille skyl. Før montering af toiletter med skyl under 6 liter, bør det undersøges om afløbssystemet kan fungere, uden at det vil kræve ekstra vedligeholdelse af afløbssystemet. Der er registreret 31 stk. håndvaskarmaturer uden sparefunktion. Det anbefales at montere vandhaneventiler/sparepelatorer. Der er registreret 26 stk. brusere uden sparefunktion. Det anbefales at montere bruseventiler/normstrømsregulatorer. | Disse oplysninger kunne med fordel være præsenteret på skemaform. De anbefalede spareforanstaltninger er rigeligt optimistiske og skal sandsynligvis tjene som salgsfremstød på en eller anden VVS-installatørs vegne. |
| Varmt brugsvand | Det er forbløffende, at forfatterne har kastet sig ud i udarbejdelse af denne rapport før de har modtaget det materiale, der bør ligge til grund for rapportens konklusioner. Eksisterer de efterlyste journaler overhovedet og hvem skulle være ansvarlig for dem? Vi møder atter den useriøse måleenhed "Pro Cent". Denne gang brugt som mål for varmeforbrug. Det er passende for et populært ugeblad, men hører overhovedet ikke hjemme i en saglig undersøgelsesrapport. Varmeforbrug kan angives i joule, erg, calorier eller pondmeter og ikke i Pro Cent! I forbindelse med fjernvarme måles forbruget undertiden i kubikmeter vand ved en given (høj) mindstetemperatur. I den sammenhæng er returvandets temperatur vældig interessant, men det berøres overhovedet ikke i denne rapport. |
| I boilerrum er godt isoleret varmtvandsbeholder med elektronisk temperaturstyring fab. TA, men uden natsænkning. Ved besøget var brugsvandscirkulationen ca. 57°C. Det anbefales at montere termostatiske cirkulationsventiler på brugsvandscirkulationsledningerne f.eks. 50°C. Det er påtalt at fordelingen af varmtbrugsvand ikke er i balance. Det anbefales at få anlægget indreguleret. Varmtvandstemperaturen blev aflæst til 58½°C hvilket er højt. 55°C anbefales. | Kontrollerede d'herrer om VBV-cirkulatonen overhovedet fungerede? Næppe! Dårlig cirkulation vil øge vandforbruget, så den burde have interesseret. |
Varmtvandsbeholderen er forsynet med elektrolyseanlæg. Det anbefales at elektrolyseanlægget ombygges til katolyse, så slammængden minimeres. | Teknisk blålys til ære for VVS-installatøren. "Elektrolyse" betyder opløsning eller spaltning ved hjælp af elektrisk strøm. Hvis "katolyse" er noget andet, skulle det have været forklaret, for ordet "katolyse" giver i sig selv ingen mening. |
|
Gode råd til reducering af bakterievækst i
varmtvandssystemer: Temperaturkrav til forebyggelse af bakterievækst:
1. Koldt vand bør have en
temperatur under 20°C. Koldtvandsledninger i varme omgivelser
bør isoleres. Der henvises til Statens Serum Institut, oktober 2000: Legionella i varmt brugsvand.
Teknologisk institut, Bioteknik, Ph.D. Lene Bagh: Checkliste
for bakterievækst i varmtvandssystemer. | Handler rapporten om energibesparelser eller sygdomsbekæmpelse? Eller handler det om at pynte sig med lånte fjer i form af "fornuftig vejledning"? |
| Fællesvaskeri: I vaskeriet nr. 4 er der installeret: Tørretumbler: Vølund type TU200. Vaskemaskiner: 1 stk. Elektrolux Wascator type W-74. 1 stk. Nyborg type 90:2 Electronic. El-rulle: Vølund Minor 1963. Blødgøringsanlæg med vandmåler. | Ikke et ord om energi-, vand-forbrug eller udnyttelsesgrad! -- og hvor er affaldsliftene blevet af? |
| Centralvarmeanlæg: Ejendommens fjernvarmeforbrug er blandt de 50% højeste for danske etageboliger, i henhold til ELO-nøgletallene. Forbruget er steget 3% i henhold til afregningerne og 16% i henhold til aflæsningerne ved sidste ELO-gennemgang. Nærmere undersøgelse anbefales. | Usmagelig rabalderjournalistik med alarmistiske tendenser. |
| Der er indlagt fjernvarme i ejendommen med direkte anlæg og blandesløjfe samt vejrkompenseringanlæg. Natsænkning er slået fra, det anbefales at natsænkningen tilsluttes. Centralvarmeanlægget skønnes ikke at være i balance. Indregulering anbefales. Strengreguleringsventiler på stigstrenge er type Sta-D. Det anbefales at forindistillingsværdierne kontrolleres eller bedre endnu at de udskiftes til automatiske strengreguleringsventiler. | Natsænkning vil kun give besparelser, hvis den kan hindre beboerne i at bruge varme. Centralvarme-anlægget er til for beboernes skyld og det er derfor dem, der skal bestemme varmeforbruget og ikke noget u-intelligent teknik i en fjern kælder. Natsænkningen burde derfor i lighed med vejrkompenseringanlægget demonteres og smides væk! Den forventede effekt af natsænkning og automatiske reguleringsventiler kan kun opnås i varmeanlæg med konstant cirkulation og et sådant foreligger ikke i Halsskovgade 2+4!! Denne ejendoms centralvarmeanlæg er et "lukket system", hvor vandet først begynder at strømme, når der åbnes for varmen et sted i ejendommen. Rapportens ene forfatter, CSE, der har været tilknyttet ejendommen i adskillige år, nægter blankt at erkende denne omstændighed, trods han tidligere udtrykkeligt er blevet informeret herom. CSEs ignorante holdning kan efterhånden kun tolkes således, at han først og fremmest opfatter ejendommen som et rigt næringssubstrat for ham og en række håndværksmestre! Rapportens forfattere fortier desuden, at en meget omhyggelig undersøgelse (SBI) af et stort antal offentlige bygninger med fjernvarme viste, at etablering af natsænkning i de fleste tilfælde betød øgede udgifter til opvarmning og at de få tilfælde, hvor denne fremgangsmåde efter megen møje blev bragt til at yde en beskeden besparelse, drejede sig om bygninger, der var helt affolkede (d.v.s.: var mennesketomme!) en stor del af døgnet. Ejendommen Halsskovgade 2+4 tilhører just ikke denne kategori. Desuden er det lidet sandsynligt, at beboerne alle har den forudsatte "tekniske" døgnrytme. Natsænkning vil derfor altid blive en direkte ulempe for en betydelig del af ejendommens beboere. |
| Komfortventilationsanlæg: Komfortventilationsanlæg i nr. 4 er udskiftet i efteråret 1998 til fab. Exhausto BESF 251-021. Anlægget kører hele døgnet og er nu ombygget til natsænkning via urstyring. Komfortventilationsanlæg i nr. 2, GW CWA-500/R. Ved udskiftning anbefales en lavenergiventilator, f.eks. Exhausto type BESB med konstanttrykregulator KTR. Anlægget kører hele døgnet og er oplyst med natsænkning via urstyring, hverken den energiansvarlige eller ELO-konsulenten har kunne finde urstyringen. Det må således formodes at anlægget kører på maximal luftmængde hele døgnet. | Ejendommen stammer fra midten af 60'erne og datidens normer for indendørs luftskifte var lidt anderledes end i dag. Dette afspejles i dimensioneringen af ejendommens ventilationsanlæg, der efter mere moderne begreber må beskrives som for få og underdimensionerede. Natsænkning er derfor -- specièlt om sommeren -- uden mening. Forfatterne skulle hellere anvise, hvordan de foreliggende anlæg kunne udnyttes bedst og hvorledes der i højere grad kunne ydes hensyn til skiftende individuèlle behov. Det fremgår ikke af rapportens indhold, at forfatterne er sig disse forhold bevidst. For dem er ejendommen et spare- og handels-objekt og individuèlle hensyn levnes ingen plads i deres begreber. Ordet "komfort" benyttes med en hul klang og kun fordi det tilfældigvis optræder i ejendommens konstruktionstegninger. Eventuèl "natsænkning" fremstilles som et formål i sig selv uden et ord om, hvem der skulle få glæde af den: Teknokratisk kynisme! |
| Forudsætninger: Kælder er indregnet som delvis opvarmet. Før et eller flere forslag til besparelse udføres, anbefales det at få udarbejdet let defineret projekt på arbejdet. Der gøres opmærksom på at der kan være behov for myndighedsgodkendelse. Ejendommen er forudsat fuldt beboet, og opvarmet til 20°C, og at der bades hver dag. Ved beregning af vandbesparelser er der forudsat 1,8 personer pr. lejlighed. Enhedspriser er vejledende og kan kun opnås i forbindelse med udførelse af større arbejder. De anbefales at indhente mindst 1 tilbud. Med venlig hilsen Bilag til den energiansvarlige: | Efter en masse vidtløftig snak om pudsning af lampeglas og bakterievækst kommer så dette relativt kortfattede afsnit. Titlen er lidt besynderlig for en afslutning og den oplysning, der gives, burde da også have været præsenteret tidligt i rapporten. I forventning om, at rapporten skulle udløse en eller anden praktisk aktivitet, anbefales udfærdigelse af "et let defineret projekt". Mon ikke man mener "et klart defineret projekt"? Rapporten er underskrevet af CSE alene, men man må gå ud fra, at Lars Schjerlund som medansvarlig har gennemlæst rapporten og godkendt den version, ejerforeningen har modtaget. Lars Schjerlund har således pådraget sig den tvivlsomme status som medforfatter. |