|
|
| Referat | Kommentar |
Referat af bestyrelsesmøde i E/F Halsskovgade 2-4, torsdag den 15. marts 2012Til stede var: Carsten Fogt, Mette Elbæk Larsen, Peter Vestergaard og Susanne Ullman. Niels Ibsen kunne ikke deltage. Referent: Carsten Fogt Følgende punkter blev behandlet på mødet: |
Mødet blev det første møde i 2012 -- tre måneder efter det konstituerende. Den valgte bestyrelse har dermed i mellemtiden været sat uden for enhver indflydelse på ejendommens drift og dispositioner. Udgivelsen af referatet blev annonceret et par uger efter mødets afvikling ved ophængning af en udskrift på opslagstavlerne. |
| Punkt 1: Underskrift af årsrapport, revisionsprotokollat og
ledelsens regnskabserklæring for 2010/11 De tilstedeværende underskrev de nævnte papirer. Når også Niels Ibsen har underskrevet, fremsendes årsrapporten m.v. til Foreningens revisor. |
Hvilken ledelse? Hvem har forfattet den omtalte 'årsrapport' og hvor kan ejerforeningens medlemmer læse den? 3 bestyrelsesmedlemmer er beslutningsdygtige, så en underskrift fra 4 af dem skulle være tilstrækkeligt. Jeg erindrer ikke, at dette punkt nogensinde tidligere har optrådt i bestyrelsens referater. Det må derfor være udtryk for et 'administrativt opstød'. Det fremgår ikke, om bestyrelsesmedlemmerne alle har haft lejlighed til at granske de aktuèlle dokumenter. |
| Punkt 2: En ejer til en altangangslejlighed har over for
betyrelsen oplyst, at hans lejlighed kun kan opvarmes til 20,3°C, selv med radiatoren fuldt åben, og
forespurgt, hvilke muligheder der er for, at temeraturen
eventuelt kan øges Ejeren har yderligere over for bestyrelsen forklaret, at lejlighedens termostater ifølge en tilkaldt VVS-mand fungerer korrekt. Spørgsmålet er derfor, om problemet er ejendommens varmeanlæg. Forelagt sagen af bestyrelsen har Aktuel Byggerådgivning ApS oplyst, at den ideelle indetemperatur er 21°C ±1°, hvilket betyder, at lejlighedens målte temperatur ligger inden for det sædvanligvis acceptable. Såfremt ejendommens fremløbstemperatur øges, må det påregnes, at varmeudgiften i alt øges med ca. 5%, hvilket bestyrelsen har beregnet til knap yderligere kr. 25.000 pr. hævet °C. For i øvrigt at skabe balance i varmeanlægget skal alle radiatorer i hele ejendommen være forsynet med termostatventiler, hvilket p.t. ikke er tilfældet. Varmeudgiftsstigningen skulle i givet fald fordeles efter aflæst forbrug pr. ejer, men bestyrelsen besluttede i 1. omgang ikke at foretage sig yderligere. Dels er sagen, indtil videre, alene rejst som et problem af en enkelt ejer og dels, går vi lunere tider i møde. Bestyrelsen hører meget gerne, om andre ejere har problemer med at opnå tilstrækkelig varme i lejlig-hederne. I så fald skal der findes en permanent løsning på problemstillingen. |
En ejer har problemer med opvarmningen af sin bolig og henvender sig derfor til bestyrelsen, der ubekymret videregiver et usædvanligt arrogant og sjofelt svar fra den nyligt 'forfremmede' ABR Aps. Det er hverken bestyrelsens eller ABRs opgave at fastsætte temperaturen i en bolig! De opgivne tekniske størrelser fra ABR Aps savner ethvert belæg og må anses for at være grebet ud af noget stærkt forurenet luft. Den skråsikre udtalelse fra ABR er overhovedet ikke underbygget af en undersøgelse af det reelle problem. Det er faktisk ganske sandsynligt, at en fejl er årsag til ejerens problemer. At bestyrelsen ikke kan acceptere en beboers naturlige ret til selv at bestemme temperaturen i sin bolig, som han ønsker, er groft uacceptabelt og viser, at bestyrelsen er mindst lige så arrogant som ABR. Fejlen betyder sandsynligvis desuden, at den pågældende bolig er vanskelig at varme op 'fra grunden'. Man bemærker anvendelsen af papirnusserudtykket 'problemstilling' i betydningen 'problem'. Referenten er hårdt miljøskadet. |
| Punkt 3: Parkeringsproblematikken, jf.
generalforsamlingsreferatet 2011, ad 2, punkt 1.1 og Bestyrelsen opdaterede sig om sagsforløbet og med henvisning til oplysningerne i generalforsamlingsreferatet 2011 er situationen i refererende stund således: Der er indsendt ansøgning til Københavns Kommune, Teknik og Miljøfarvaltningen, Center for Trafik om tilladelse til registrering af privatretlig udnyttelsesadgang for Ejerforeningen angående ”vor” del af Halsskovgade med henblik op optegning af 10 P-båse i gadens længderetning. Ansøgningen er vedlagt bilag over optegningen af de 10 P-båse, oplysning om, at huller i asfaltbelæbningen udbedres, inden båsene optegnes, samt, at der indgås samme P-kontrolaftale for området som for Foreningens øvrige arealer. Der er endnu ikke modtaget svar på ansøgningen. Foreningen har derimod modtaget skrivelse af 8. marts d.å. fra Kommunen, hvori Foreningen kan forvente kommunalt påkrav om at reparere kørebanen. Skrivelsen blev bedt besvaret inden den 30. marts. Efter anmodning fra bestyrelsen har administrator i brev af 13. marts bedt om at, reparationerne udsættes, således at de kan gennemføres samtidig med og i overensstemmelse med Foreningens planer for P-sagen. Der er endnu ikke modtaget svar om udsættelsen. Lige så snart, der foreligger nyt i sagen, vil ejerne blive orienteret. |
"Parkeringsproblematikken ..." Atter et papirnusserord for det korte og præcise 'problem'. 'Problematik' betyder noget andet end problem (nemlig: den disciplin at håndtere problemer) og bliver derfor her anvendt forkert. Noget lignende gælder ordet 'problemstilling', der kan tolkes som en 'konstellation af problemer'. "... punkt 1.1 og ..." ?? Afsnittet om den 'opdaterede bestyrelse' skal sandsynligvis udlægges som, at Carsten Fogt har orienteret de øvrige valgte bestyrelsesmedlemmer om skyggebestyrelsens (ledelsens?) dispositioner i de mellemliggende måneder siden forrige bestyrelsesmøde. Det ser nu virkeligt ud til, at den varslede ansøgning om parkeringsregulering endeligt er blevet indleveret til kommunen. Det er en taktisk fejl at søge om 'tilladelse til registrering' og at sammenkæde ansøgningen med istandsættelse af gadens asfaltbelægning. Desuden er det uheldigt uopfordret at tilstede kommunen flere oplysninger, end den kræver, idet det forlænger sagsbehandlingen, fordi de kommunale medarbejdere kommer til at bruge tid på at granske det vedlagte materiale for detailler, de kan kritisere. Vi får ikke at vide, hvornår ansøgningen er indsendt. Siden kommunen ikke har reageret, kan ansøgningen være af nyere dato. Vi ser den sproglige bastard mellem 'krav' og 'påbud', nemlig 'påkrav'. Dette misfoster af et ord hører til i pseudokancellistilens vocabularium. Som noget helt ekstraordinært lover referenten, at bestyrelsen vil orientere medlemmerne straks, der kommer nyt i sagen. Det må nødvendigvis betyde udsendelse af en separat meddelelse i tiden inden næste bestyrelsesmøde, der må forventes at falde tidligst en gang i juni. |
| Punkt 4: 5.-salsrenoveringen, jf. generalforsamlingsreferatet
2011, ad 5.b Bestyrelsen har den 2. marts d.å. modtaget en oversigt fra Aktuel Byggerådgivning ApS med ”grove” overslagspriser for hele projektet. Beløbene sammensætter sig således. Udskiftning af tagpap, gamle ovenlysvinduer, stenkanter m.v. for hele 5.-salen, incl. moms ca. kr. 955.000. Efterisolering af facader mod fællesterasser med yderligere 75 mm mineraluld samt etablering af ny eternitbeklædning, incl. moms ca. kr. 482.000. I alt ca. kr. 1.437.000, et beløb, som ingeniør Yvonne Schack Barding overfor bestyrelsen har betegnet som ”worst case-situationen” for Foreningen. Ifølge Foreningens budgetter skulle vi pr. 30. juni d.å. have opsparet kr. 770.000 til brug for vedligeholdelse efter generalforsamlingsbeslutning. Summen skyldes hensættelse til vedligeholdelse på kr. 385.000 i både 2010/11 og 2011/12. Foreningens faktiske kontantbeholdning p.t. stemmer over-ens med budgetterme. Det betyder, at såfremt vi i 2012/13 og 2013/14 forsætter med at hensætte kr. 385.000 til vedligeholdelse, vil 5.-salsprojektet i sin helhed kunne iværksættes i år og være betalt inden for de næste 2 regnskabsår uden, at vi forhøjer Foreningens budget for fællesudgifter (i det mindste ikke ud over normale forhøjelser som følge af pristalsstigninger). Forespurgt om sagen oplyste administrators regnskabsafdeling, at der ikke burde være problemer med bankfinansiering af projektet inden for en afviklingsperiode af 2-3 år. På denne baggrund besluttede bestyrelsen at anbefale projektet opstartet i sin helhed, så snart foråret har indfundet sig, over for den ekstraordinære generalforsamling, der skal tage endelig stilling til sagen. Såfremt denne generalforsamling giver grønt lys for projektet, skal der indhentes min. 2 tilbud på arbejdets udførelse, som bestyrelsen med hjælpere herefter skal tage stilling til, inden sagen opstartes. Som sagerne står nu, vil det umidelbart blive Aktuel Byggerådgivning Aps, der kommer til at assistere os som tilsynsførende under arbejdets udførelse. Der resterer p.t overblik over nogle mindre praktiske detaljer, inden bestyrelsen anmoder administrator om at indkalde til den ekstraordinære generalforsamling. |
Dette temmeligt kostbare projekt har to formål. Dels skal det
holde ABR beskæftiget og dels betyder det en opgradering af de
to største 5te-sals boliger for ejerforeningens midler. Det forlyder ikke, hvor stort et salær ABR kræver for sin del af arbejdet, men i betragtning af, at firmaet i 2002 krævede 120.000 kr. for at indhente nogle tilbud på tagrenovationen i 2003 og senere 80.000 kr. for at 'tilse' reparationen af de bærende søjler på parkeringspladsen under ejendommens polyfilla/pap-sektion, kan det godt løbe op i temmeligt store beløb. Eternitbeklædning? Er det ikke blevet forbudt at anvende eternit i almindeligt byggeri? Slutbemærkningen tyder på, at medlemmerne på en ekstraordinær generalforsamling får forelagt projektet med tekniske detailler og ikke blot bliver afkrævet godkendelse af et eller andet suspekt budget. Lad os nu se, hvad det bliver til! |
| Punkt 5: Reparation af betonen på indgangsreposen til nr. 2 samt
reparation af diverse defekte mursten Bestyrelsen er på de seneste generalforsamlinger blevet opfordret til at få ovennævnte reparationer udført og har nu indhentet 2 tilbud på arbejdet. De lød på henholdsvis kr. 18.500 og kr. 16.950, begge incl. moms. Bestyrelsen besluttede sig for det billigste tilbud, og arbejdet igangsættes hurtigst muligt. |
Når sandheden skal frem, er det nu 6 år siden, at et
forslag til de nævnte vedligeholdelses-reparationer første gang
blev fremsat og vedtaget! Forslaget er siden ved samtlige
følgende generalforsamlinger blevet genfremsat og atter
vedtaget uden at det har ført til andet end forskellige
undvigemanøvrer. Det er derfor en omgåelse af sandheden, når referenten skriver, at bestyrelsen på "de seneste generalforsamlinger" er blevet "opfordret" til at få reparationerne gennemført. Der foreligger en fuldtfjedret, flerdobbelt vedtægt! Det fremgår ikke, om bestyrelsen har orienteret sig om indholdet i de to tilbud, inden den valgte det billigste. Prisforskellen kan meget nemt afspejle en kvalitetsforskel, der f.eks. kan have betydning for reparationernes holdbarhed. Jeg vidste ikke, at man reparerede mursten. |
| Punkt 6: Gennemgang af diverse sager, herunder den løbende
vedligeholdelse Bestyrelsen gennemgik de modtagne månedsrapporter fra Aktuel Byggerådgivning ApS. De indeholder forslag til ejendommens løbende vedligeholdelse såsom opfriskning af trappeopgangenes maling, elevatorstolenes lakering og udbedring af isoleringen af ejendommens stregventiler m.m. Punkterne vil blive behandlet nærmere på de følgende betyrelsesmøder. Lige op til mødet modtog bestyrelsen via Aktuel Byggerådgivning ApS tilbud på etablering af overløbshuller ved gulvafløb på alle 5.-salstagterasserne. Tilbuddet lyder på kr. 13.500, incl. moms. Ved skybruddet den 2. juli 2011 oplevede vi, at regnvandet ikke kunne løbe ned gennem afløbene på 5. sal, der ikke var dimensionerede til så meget vand. Det løb i stedet bl.a. ned gennen trappeopgangene og medførte skader i en række lejligheder. Arbejdet, der omtaltes på den seneste ordinære generalforsamling, skal sikre, at vi i fremtiden kan undgå lignende situationner. Bestyrelsen har accepteret tilbuddet, og arbejdet igangsættes hurtigst muligt. |
Siden varmemesteren på en generalforsamling erklærede, at han
ikke var kompetent til at føre tilsyn med ejendommen eller de
håndværkerbesøg, der fra tid til anden bliver nødvendige, har
ejerforeningens bestyrelse (dvs. Carsten Fogt, der repræsenterer
skyggebestyrelsen i den valgte bestyrelse) iværksat et
beskæftigelsesprojekt til ære for ABR. Det er nu blevet til, at
firmaet udsteder en månedsrapport, som må formodes at komme til
veje efter månedlige tilsyn af ejendommen. Dermed har bestyrelsen slået to fluer med eet smæk: samtidigt med, at man har sørget for 'aflastning' af varmemesteren, har man sikret ABR en fast indtægt. Bestyrelsen har, ifølge tidligere referater, relativt nyligt genforhandlet varmemesterkontrakten og burde, nu da varmemesteren på papiret er blevet fritaget for en del selvfølgelige varmemesteropgaver, have etableret en reduktion af varmemesterudgifterne. Det er dog næppe sandsynligt, at det er sket og det er endnu mindre sandsynligt, at denne besparelse eventuèlt skulle kunne financiere entreprisen med ABR. Bestyrelsen må siden sit første møde efter generalforsamlingen iflg. referentens ordlyd have modtaget 3 eller 4 såkaldte månedsrapporter. Da der ikke i tiden mellem de to bestyrelsesmøder er sket andet på ejendommen end et jævnt forfald, må man formode, at den lille håndfuld rapporter er ganske enslydende -- hvis da ikke ABR har sat sin fantasi i sving og som tidligere digtet om pudsning af lampeglas og besparelser i driften af ejendommens kantine. Månedsrapporterne er ejernes ejendom og burde være tilgængelige for ejerforeningens medlemmer. Det fremgår ikke, om det eventuèlt skulle være tilfældet -- f.eks. kunne rapporterne være tilgængelige på foreningens hjemmeside. I betragtning af bestyrelsens ikke-åbenhedspolitik er det dog mest sandsynligt, at indholdet af 'månedsrapporterne' holdes hemmeligt. Et tilbud på en ændring af afløbet fra terrasserne -- eller måske mere præcist ejendommens tag -- er blevet 'accepteret' af bestyrelsen. Det fremgår ikke, hvor beslutningsprocessen har fundet sted. Anledningen er 2/7-2011. |
| Punkt 7: Eventuelt Bestyrelsen er gennem lang tid blevet kontaktet af beboere i opgangen, Halsskovgade 2, der føler sig generet af musik, der hovedsageligt afspillet sent om natten. Der er tilsyneladende ikke tale om særlig høj musik, men om lavfrekvent musik, der forplanter sig gennenm ejendommens konstruktion. Såfremt bestyrelsen eller andre skal kunne gribe ind over for problemet, er det nødvendigt 1) at kunne lokalisere, fra hvilken lejlighed musikken stammer og 2) at flere beboere, der er uafhængige af hinanden, indgiver klage til bestyrelsen. Begge betingelser har endnu ikke været opfyldt, hvorfor problemet ikke er blevet forsøgt løst. Bestyrelsen besluttede at omdele et brev til beboerne i opgang 2, hvori de opfordres til at kontakte bestyrelsen og samtidigt være indstillet på at stå frem i sagen. Problemet kan herefter forhåbentligt løses. Der forelå ikke yderligere punkter til behandling på mødet. |
Det er ganske usædvanligt, at bestyrelsen tager et initiativ til
at løse et støjproblem. Tidligere er klager over ganske grove
forulempninger blevet modtaget med stærkt afglidende manøvrer,
som for eksempel besked om, at ulemperne ikke er voldsommere, end
de må tolereres. Denne sag er imidlertid anderledes, idet den klagende er medlem af bestyrelsen og i øvrigt tilhører ejendommens sladdermiljø -- og så bliver det straks 'noget andet'. Faktisk har referenten, der også er formand for ejerforeningens bestyrelse, et yderst detailleret kendskab til sagens natur og dens historie. Det fremgår jo ikke just af referatets ordlyd! |
