|
|
Bestyrelsesmøde 27. april 2015
Referat | Kommentar |
| Halsskovgade 2-4 Ejerforeningen Detaljer Publiceret: 04. juni 2015 Skrevet af Peter Vestergaard INDKALDELSE TIL BESTYRELSESMØDE I EF HALSSKOVGADE 2 - 4 Dato og tidspunkt: Mandag den 27. april 2015, kl. 18.00 Inviteret til at deltage: Carsten Fogt (bestyrelsesmedlem) Børge Kristensen (bestyrelsesmedlem) Niels Brix (bestyrelsesmedlem) Peter Vestergaard (bestyrelsesmedlem) Susanne Ullman (bestyrelsesmedlem), deltog ikke Per Banke (suppleant) Stig Stender Sapru (suppleant), deltog ikke DAGSORDEN | Referatets 'publikation' blev ikke annonceret på opslagstavlen! 'Forglemmelsen' er efter alt at dømme tilsigtet. Der hersker fortsat forvirring om, hvem der egentligt har forfattet referatet, men hele referatet er præget af, at referenten ikke evner at udtrykke sig kort og klart og desuden mangler vilje til at holde ejerforeningens medlemmer orienteret. Han serverer derfor noget, der i form og syntax ligner et referat, men i virkeligheden blot er caloriefattig ordflom. Partysnylteren deltager atter. Dagsordenen er reduceret til en overskrift. |
| Punkt 1 Stillingtagen til bestyrelsens administration mm. af samarbejdet, som den ny viceværtover-enskomst lægger op til. Overenskomsten genomdeles sammen med denne indkaldelse. Info: Den ny viceværtoverenskomst er endnu ikke underskrevet og derfor heller ikke formelt trådt i kraft, da der endnu mangler afklaring af nogle punkter, som bl.a. influerer på beregningen af det fremtidige viceværthonorar. Bestyrelsen skal orientere sig om disse forhold, herunder deres tidshorisont. Referat: Alle punkter omkring det fremtidige viceværthonorar er blevet afklaret, og bestyrelsen har accepteret beregningerne af størrelsen af de honorarkomponenter, der fremover vil indgå i afregningen af viceværtservicen. Efter gensidig underskrift træder overenskomsten i kraft fra den 1. juni 2015. Den ny overenskomst indeholder både tilføjelser og opstramninger i forhold til den hidtidige kontraktlige viceværtservice. Bestyrelsen vil løbende følge på, at overenskomstens ser-viceanvisninger bliver fulgt. | 'Punkt 1' indledes med en af referentens svulstige, men forholdsvis indholdsløse tirader. Ejerforeningen har ansat en administrator til at administrere! Administration af viceværtkontrakten påhviler ikke bestyrelsen. Det er flere år siden, at bestyrelsen begyndte at arbejde på en ny overenskomst med det firma, Hovedstadens Ejendomsservice, Scherlund ejer og bestyrer, og det er 2 år siden, at bestyrelsen på ejerforeningens generalforsamling erklærede, at nu var en aftale på plads. Alligevel præsenteres den nye kontrakt, som om bestyrelsen ikke tidligere rigtigt har gjort sig klart, hvordan den skal fungere. Der oplyses karakteristisk intet håndgribeligt om, hvad ejerforeningens medlemmer kan forvente af den nye kontrakt, som desuden er blevet hemmeligholdt. Den vattede udtryksform lader formode, at - udgifterne til ejendommens vedligeholdelse vil stige ("tilføjelser") og - serviceniveauet vil falde ("stramninger"). |
| Punkt 2 Opfølgning af bestyrelsens registrering den 28. marts då. af udsugningsforholdene i de lejligheder, der hører under Halsskovgade nr. 2. Info: Udsugningssagen er tidligere oplyst på Foreningens seneste generalforsamling samt i re-feraterne af bestyrelsens seneste møder. Grundet ventilationsanlæggets nedsatte sugeevne i de angivne lejligheder registrerede 2 bestyrelsesrepræsentanter udsugningsforholdene i henholdsvis badeværelser og køkke-ner i de nævnte lejligheder. Bestyrelsen gennemgår de registrerede oplysninger og tager stilling til de følgende tiltag. Referat: Problemstillingen angående ejendommens udsugningsforhold ser ud til at have udviklet sig noget mere kompliceret end oprindeligt antaget. Det foreløbige resultat for nr. 2- halv-delen af ejendommen er som følger: Registreringen gennemførtes i 31 af i alt 41 lejligheder. Der var ikke adgang til de manglende 10. I nogle lejligheder var ventilationsanlægget delvist sat ud af drift, hovedsageligt som følge af emhætter, hvis motorudsug var monteret direkte til ventilationskanalen. I andre lejligheder manglede udsugningsristen. Begge mangler forårsager, at anlægget ikke effektivt kan indreguleres, og den direkte montering af emhætter er ulovlig ifølge bygningsregulativerne. Bestyrelsen samarbejder løbende med Aktuel ByggeRådgivning ApS (ABR) om at finde praktiske løsninger på problemstillingen, herunder nye egnede udsugningsriste. Samtlige ejere i Foreningen vil snarest muligt modtage brev fra administrator om disse forhold med henvisning til relevant lovgivning, oplysning om indeklimaets sundhedsmæssige betydning samt anvisninger på de nødvendige tiltag. | Den omfangsrige tekst dækker over følgende: - Foranlediget af gentagne, kontante henvendelser (deriblandt 2 under de seneste ordinære generalforsamlinger) fra undertegnede, har bestyrelsen, efter talrige, groteske undvigemanøvrer, følt sig tvunget til at foretage sig noget. I stedet for at tvinge Dansk Indeklimaservice, der ved sin inkompetence er den direkte årsag til, at problemet findes, at rette på de fejl, som firmaets medarbejdere har begået, har man i stedet på typisk vis beskyldt ejendommens beboere for selv at have forringet aftrækket. Efter i flere omgange at have trukket sagen yderligere ud, har bestyrelsen følgeligt forulempet beboerne ved at sende et par (unavngivne) bestyrelsesmedlemmer ud for at se på forholdet, som Dansk Indeklimaservice i forvejen burde være kendt med og således kunne oplyse om. Formålet med besigtigelsen var først og fremmest at finde materiale til understøttelse af bestyrelsens 'theori' og resultatet -- næsten den eneste konkrete oplysning i hele tekststykket -- blev som ventet: man fandt nogle 'kritisable' forhold i skikkelse af emhætter og manglende spjæld. Der var ikke givet adgang til godt en fjerdedel af boligerne. Ingen konkrete tal for, hvor mange emhætter, man fandt eller hvor mange spjæld, der manglede, hvilket borger for, at afsløringerne i virkeligheden var få og ubetydelige; sandsynligvis er der kun tale om 2 tilfælde: "begge mangler". Begge tilfælde har karakter af at være opstået som følge af den i forvejen dårlige ventilation og er næppe årsagen til den. Efter at have fastslået, at bestyrelsen 'løbende samarbejder' med ABR -- som hidtil har været hovedkraften bag forhalingen af sagen -- konkluderes som ventet, at beboerne bærer hele skylden for den dårlige ventilation og i konsekvens heraf stilles snarlig udsendelse af skriftlige påbud i udsigt. Det vil imidlertid ikke afhjælpe en fysisk fejl -- hvilket den virkelighedsfjerne bestyrelse vedholdende nægter at erkende. |
| Punkt 3 Bestyrelsen skal orientere sig angående ABR's besigtigelsesrapport angående de endnu ikke udbedrede følgeskader i 2 af ejendommens lejligheder efter branden umiddelbart før nytår 2012. Info: Der resterer stadigvæk ikke udbedrede følgeskader efter branden, herunder også fejl i en række af de allerede udbedrede skader. Besigtigelsen gennemførtes den 23. marts d.å. af 2 repræsentanter for ABR sammen med 1 bestyrelsesrepræsentant. Udover selve skaderne involverer sagen Foreningens administrator, Foreningens forsikringsselskab samt sagens hovedentreprenør. Bestyrelsen gennemgår rapporten og tager stilling til de følgende tiltag. Referat: I perioden efter bestyrelsesmødet har bestyrelsen med bistand fra ABR søgt at få overblik over omfanget af både de ikke udbedrede - og af de fejludbedrede skader. Dette overblik foreligger nu, og med bistand fra ABR er der lagt op til, at de involverede entreprenører dels færdiggør arbejderne og dels retter de konstaterede fejludbedringer. Bestyrelsen har anmodet både ABR og Foreningens administrator om at overvåge sagens videre forløb. I forhold til de oprindeligt planlagte reparationer er der også konstateret følgeskader efter branden på ejendommens murværk og muligvis også på én af altanernes betonkonstruktion. Murværket er allerede repareret, og administrator har anmodet vores forsikringsselskab om at tage stilling til dækning af de forøgede udgifter, herunder også til ABR's honorar. | Tænk, at hele bestyrelsen, administrator samt ejeren af den udbrændte bolig vedholdende cykler rundt med et forkert tidspunkt for ildsvåden, der fandt sted 28. Dec. 2012 -- altså lige før Nytår 2013. Trangen til svulstig og alligevel upræcis formulering fornægter sig ikke. Hele første afsnit betyder på klart dansk: Bestyrelsen orienteres om ABRs besigtigelsrapport vedrørende manglende reparationer efter ildsvåden før Nytår 2012." Altså 12 ord mod referatets 24 ord -- og sådan er det hele vejen igennem. ABRs samlede styrke mødte op ved besigtigelsen. Honoraret! Man forstår, at det efter 2 år fortsat kniber med overblikket. Det kan skyldes, at der er for langt mellem bestyrelsesmøderne og at der ikke tages ordentlige referater. Det ser ud til, at ABRs 'rapport' udgør 'overblikket' -- set i lyset af kvaliteten på andre af ABRs 'rapporter': en temmeligt bekymrende omstændighed. Der er udsigt til, at ejendommens forsikringsselskab påtager sig den økonomiske byrde ved reparationerne, hvilket bl.a. kan forklare ABRs talstærke fremmøde. Det havde ikke skadet at nævne forsikringsselskabets navn. Den omtalte rapport er, som øvrige rapporter fra ABR, naturligvis hemmelig, ligesom der afsløres minimalt om skadernes karakter og fordeling. Er det vandskader, varmeskader eller røgskader? Man kan dog udlede, at en altan ser ud til at være skadet. Den slørede formulering åbner mulighed for, at det berører en anden altan end den, der er tilknyttet den udbrændte bolig. |
| Punkt 4 Bestyrelsen gennemgår de vedligeholdelsesarbejder, vi allerede har fået udført, pt. står over for at skulle igangsætte samt arbejder, det bør overvejes at tage stilling til. Info: Der er tale om følgende opgaver: Aflåsning af skarnkasserummene under nr. 2 og 4, Montering af rottespærrer i de 5 faldstammer, der løber i forbindelse med altangangslejlighederne, Reparation af faldstammer, Opstart af malerarbejdet i trappeopgangene i nr. 2 og 4, Murerarbejderne i skelmuren ind til AB Holbækgården, Fugearbejde i murerne ved indgangspartierne til nr. 2 og 4, Afskærmning af lamperne på den store fællesterasse, Maling af ejendommens altangange, Renovering af ejendommens dørtelefonanlæg, Tiltag til fællesanskaffelse og -montering af termostatventiler i de lejligheder, hvor sådanne ventiler endnu mangler. Referat: Aflåsning af skarnkasserummene er gennemført. Beboernes nøgle til indgangsdørene nr. 2 og 4 passer til låsene, Rottespærrerne i de 5 faldstammer er monteret, Malerarbejdet i trappeopgangene er nu opstartet, men endnu ikke afsluttet, Murerarbejderne i skelmuren ind til AB Holbækgården er nu opstartet, men endnu ikke afsluttet, Der er taget stilling til, hvordan afskærmning af lamperne på den store fællesterrasse skal udføres, men arbejdet er endnu ikke udført. De arbejder under "info", der ikke separat er omtalt ovenfor, blev gennemgået på mødet. Beslutning om reelle tiltag blev udskudt til næste bestyrelsesmøde. | Referatet er meget præget af gentagelser fra det foregående og pkt. 4 illustrerer tydeligt, hvordan bestyrelsen formår at gøre små rutinesager til tunge og langvarige drøftelser, hvor man 'prøver på at samle sig til at overveje at tage stilling til sagens videre behandling'. Det er trist, at dørtelefonanlægget allerede er i behov for en 'renovering', men de monterede dørtelefoner er af billig kvalitet og dårligt design, der i sig selv afstedkommer en del driftsforstyrrelser. Under normale omstændigheder kunne man forvente, at anlægget efter en renovering skulle virke bedre, men når firmaer som ABR aps. og folk som Carsten Fogt er involveret, er det eneste, vi erfaringsmæssigt kan være sikre på, fede udgifter og megen ulejlighed. "Afskærmning af lamper" på tagterrassen er et suspekt projekt, hvor der ikke med et ord redegøres for, hvorfor det skulle være påkrævet. Der kan, i lighed med montering af rottespærrer, være tale om en form for beskæftigelsesterapi. Anledning til montage af rottespærrer synes at være, at en beboer har hørt 'kradselyde'. I øvrigt bemærker man, at latenstiden til iværksættelse af montagen er bemærkelsesværdigt kort. Jeg skal henlede opmærksomheden på, at bestyrelsen under den ordinære generalforsamling efteråret 2013 overhovedet ikke kendte noget til et rotteproblem, selv om der frit fremme i længere tid havde været udlagt rottegift på 1ste etages svalegang -- et forhold, som formand Carsten nægtede kendskab til! Den aflåsning af kælderrum, som tidligere har beskæftiget bestyrelsen, berørte almindelige kælderrum, der ikke var taget i brug af ejerne og derfor stod uaflåste. Aflåsning af rummene til skarnkasserne er således en ny idé og der er aldrig gjort rede for, hvorfor den pludseligt skulle være påkrævet, men den omtales alligevel som en gammel sag. Der er ejheller, hverken nu eller tidligere, redegjort for det pludselige behov for at male altangangene og det afsløres ikke, hvor meget af altangangene, der skulle have behov for maling. Det har sandsynligvis betydning, at ejerforeningens formand selv bor i en bolig med indgang fra en svalegang. Ellers må man mistænke, at det atter drejer sig om beskæftigelsesterapi. Bestyrelsen udskyder emner til endelig behandling ved næste møde, men anledningen hertil anføres ikke. Man må formode, at 'bestyrelsesmødet' er gået med privat sladder og at sager om ejendommen har måttet vige. Endeligt er det en mulighed, at de aktuelle sager afventer skyggebestyrelsens afgørelse og den senere giver bestyrelsen besked om, hvad den (i stilhed) skal foretage sig. De omtalte 'vedligeholdelsesarbejder' har, ud over at være beskæftigelses-projekter, mest karakter af at have 'kosmetiske' formål. |
| Punkt 5 Info: Der foreligger inden mødet ingen emner til behandling under dette punkt. Referat: Det aftaltes på mødet, at 1.- suppleanten Per Banke indtræder som bestyrelsesmedlem til erstatning af Susanne Ullman, der er fraflyttet ejendommen den 1. maj då. Endelig debatteredes det med henvisning til mødets punkt 2, om Foreningen skal beslutte at få undersøgt, hvorvidt lejligheder, der sælges, overholder reglerne om lovlig ventilation. Debatten genoptages på senere møder. | Per Banke har allerede i sine få år som suppleant bidraget betydeligt mere til ejerforeningens arbejde, end Susanne Ullman nogen sinde er kommet i nærheden af! Udskiftningen kan derfor kun være en gevinst for ejerforeningen. Bestyrelsen udtrykker i sagen om dårlig ventilation atter en klar vilje til at forulempe ejerne i stedet for at gøre Dansk Indeklimaservice ansvarlig for sine fejl. |
| Der forelå herefter ikke flere punkter til behandling på mødet. Dato for mødeindkaldelsen: Den 26. april 2015 Dato for referatet: Den 25. maj 2015 Referent, Carsten Fogt 240515 Mødereferat 270415 | I den version, referatet foreligger på ejerforeningens hjemmeside, fylder det over 50 Mb! Når 'garnituren' er fjernet kommer man ned på lidt over 30 Mb. Når derpå alle de overflødige koder og 'blær' er luget bort, ender referatet med at fylde godt 8 Mb -- altså mindre end en femtedel af det oprindelige referat. Lignende observationer kan gøres med alt bestyrelsens øvrige arbejde! Jvnf. sproget i bestyrelsens referater. |
