|
|
BESTYRELSESMØDE I E/F HALSSKOVGADE 2 - 4: 28. juni 2016
Det såkaldte referat består mere af opremsninger af de forskelleige emner end af behandlingen af dem. Der er faktisk meget lidt om selve mødet.
|
|
| Detaljer Publiceret: 14. juli 2016 Skrevet af Peter Vestergaard INDKALDELSE TIL BESTYRELSESMØDE I EF HALSSKOVGADE 2 - 4
Dato og tidspunkt:
Tirsdag den 28. juni 2016, kl. 17.30
Inviteret til at deltage:
Carsten Fogt (bestyrelsesmedlem)
Mødet er beregnet til helt overordnet
at følge op på de igangværende sager, der er oplistet i referatet af
bestyrelsesmødet den 28. april d.å. Herudover vil punkter og sager, der
er fremkommet siden den 28. april, blive behandlet. |
Det ser fortsat meget ud, som om Peter Vestergaard møjsommeligt
indtaster referaterne. Det mest rationelle ville være, at
referenten (i reglen Carsten Fogt = CJF) leverede referatet på en
form, så det direkte kunne indkopieres i en rå-udgave af
referatsiden. Selve dokumentet med flimmer og pynt fylder ca. 10 gange mere end det overhovedet er nødvendigt for at formidle den samme information. Når man ser på sidens koder, forstår man hvorfor: den er fyldt med fuldstændigt overflødigt skidt, der direkte kan fjernes uden overhovedet at ændre sidens udseende og funktioner. Man bemærker, at Mogens Bilde, partysnylteren, ikke længere bliver inviteret. Desuden er det påfaldende, at CJF er faldet tilbage på sin voluminøse og svulstige stil, der gør referaterne urimeligt lange. Man må formode, at det også er formålet. Meget af det, der skrives, er rene selvfølgeligheder. |
|
DAGSORDEN
Punkt 1 Referat: |
|
|
a) I ventilationssagen, Halsskovgade
nr. 2, har bestyrelsen siden sidste bestyrelsesmøde modtaget
sammenfaldende oplysninger fra Aktuel ByggeRådgivning ApS (ABR), Dansk
Indeklima Service ApS og en 3. ventilationstekniker angående en
væsentlig del af sagens problemstilling: For at udsugningsanlægget skal kunne indreguleres korrekt, SKAL motorerne i de tekniske udsugningsinstallationer, som en række beboere/ejere har koblet direkte til anlægget, fjernes af følgende grunde: Når motorerne kører (eventuelt startet af automatiske sensorer), sender de madlugt og fugt ind i udluftningskanalen, hvilket medfører gene i de øvrige lejligheder. Når motorerne ikke kører, hæmmer de udluftningen i selve lejligheden med øget risiko for gener i form fugtskader og skimmelsvamp. Samtlige beboere og ejere vil modtage brev med påbud om at fjerne de nævnte motorer af Foreningens administrator. Herudover besluttede bestyrelsen, at der skal foretages TV-inspektion af udluftningskanalerne i lejlighederne i Halsskovgade nr. 2 for at kunne konstatere, at de hverken er utætte som følge at defekter eller tilstoppet af fremmedlegemer. Endelig besluttede bestyrelsen at montere de nye spjæld, der allerede er truffet beslutning om, i lejlighederne i Halsskovgade nr. 2. Når disse tiltag er på plads, forventer bestyrelsen, at det bliver muligt at indregulere udsugningen i Halsskovgade nr. 2 - lejlighederne. Umiddelbart er der ingen problemer med udsugningen i Halsskovgade nr. 4 - lejlighederne, men det vil blive tjekket om nogle år. Udsugningstiltagene til Halsskovgade nr. 2 - lejlighederne opstartes efter sommerperioden. |
Hele afsnittet om problemerne med utilstrækkelig ventilation i
nogle af boligerne i opgang 2 handler om at bortlede
opmærksomheden fra det faktum, at ulempen opstod i tilknytning
til besøget af Dansk Indeklima Service i 2013. På for
bestyrelsen karakteristisk vis omfatter det forskellige
omkostningsgivende aktiviteter ved f.eks. at inddrage flere
parter i sagen. Identiteten af den 3die ventilationstekniker er ikke oplyst. Det kan skyldes, at han ikke findes. Konklusionen er derfor blevet meget karakteristisk for ejerforeningens bestyrelse: den munder ud i en anklage mod beboere, der har sikret sig lødig ventilation ved hjælp af emhætter eller blæsere monteret i aftrækket. De skal nu bære skylden for hele roderiet. Beskyldningen ledsages af en lidet troværdig skrækvision for, hvad der sker, når man har et aktivt aftræk fra sin bolig. Anklagen er ikke ny og har faktisk verseret i forskellige versioner siden den ord. generalforsamling i 2013, hvor jeg gjorde opmærksom på det uacceptable forhold og afslørede, at bestyrelsen ikke havde foretaget sig andet end forskellige undvigemanøvrer. Min meget relevante kritik fornærmede bestyrelse og ordstyrer så meget, at jeg dels blev beskyldt for injurier og dels blev udsat for et forsøg på karaktermord ved at ordstyreren (Jens Anker Hansen) prøvede at få vedtaget en irettesættelse af min optræden. Forsøget blev modtaget af de fremmødte medlemmer med dræbende tavshed og forslaget blev altså ikke vedtaget, hvilket dog ikke hindrede, at referatet senere løgnagtigt anførte, at henstillingen var blevet vedtaget. Efter generalforsamlingen henvendte jeg mig til ordstyreren (Jens Anker Hansen = JAH) og bad ham gøre alvor af sin trusel om at sagsøge mig for injurier. En sådan sag ville opklare, hvad bestyrelsen opfattede som injurierende og således afsløre, at almindelig, berettiget kritik af bestyrelsens dispositioner -- eller manglende sådanne -- fornærmer de sarte bestyrelsesmedlemmer og ordstyreren så meget, at de i deres desperation tyer til et af deres mest brugte arbejdsredskaber: løgn og nedrakning. Ved min henvendelse indrømmede JAH direkte, at truslen kun var et spil for galleriet. Da generalforsamlingen var vel overstået og referatet udgivet og man havde høstet effekten af truslen, ville man helst dysse episoden ned. Til den næste generalforsamling 2014 medbragte jeg en advokat, hvilket fik en voldsomt korrigerende effekt på såvel JAHs som bestyrelsens adfærd og jeg kunne uanfægtet fremsætte min kritik i sin helhed. Det hindrede dog ikke efterfølgende et af bestyrelsens karakteristiske beskidte numre, idet det i referatet igen anføres, at der var blevet vedtaget en irettesættelse! Der har i løbet af foråret og sommeren været gennemført en storstilet kontrol af aftrækskanalerne i de enkelte boliger. Dette referat viser, at den har været fuldstændigt resultatløs - - mest sandsynligt har den ikke fundet sted. Al støjen omkring den havde blot til hensigt at bilde medlemmerne ind, at bestyrelsen var så umådeligt aktiv. TV-inspektionen skal tjene som dels beskæftigelsesterapi og dels til at trække tiden ud. Lignende krumspring har foreløbigt sikret, at en stor del af beboerne i nr. 2 har måttet udstå 4 somre med alt for ringe indeklima. De udlovede nye spjæld kunne være monteret langt tidligere. De er i øvrigt ikke bedre end de oprindelige -- forudsat at de oprindelige er intakte. |
|
b) Nogle beboere har konstateret
alge-/bakterieforekomster i deres armaturer til varmt brugsvand, jfr.
omtalen af sagen i sidste bestyrelsesreferat. Ejendommens varmtvandsbeholder vil blive renset senere på sommeren, og bestyrelsen vil i forbindelse hermed, udover at undersøge om beholderens teknik skal opdateres, sørge for, at det varme brugsvands temperatur og den eksisterende tekniks automatik indstilles korrekt. Ejere og beboere vil modtage den lovede orientering om en udskylningsprocedure af brugsvandsarmaturerne. |
Problemet med bakterievækst i ejendommens VBV-anlæg er temmeligt
nyt og kan derfor ikke skyldes fejl i selve anlægget, men en
eller anden form for fejl i driften af det. Den person, der fører
tilsyn med anlægget, har nogle bagvendte meninger om, hvordan et
sådant anlæg skal køres og det er først for relativt nyligt, at
det er gået op for vedkommende, at der findes fastsatte
mininumsgrænser for driftstemperatur. Det kan dog ikke udelukkes, at tilsynet har svigtet og at andre fejl således har kunnet udvikle sig i ubemærkethed. F.eks. skal der forekomme konstant cirkulation af det varme vand for at sikre, at der i anlægget ikke opstår lommer af lunkent vand, hvor bakterier vil trives. Der har tidligere forekommet situationer, hvor denne cirkulation har svigtet uden at de ansvarlige har bemærket det -- eller end ikke vidst, at den var nødvendig. Det mest ejendommelige er, at bestyrelsen planlægger 'opdateringer' af anlægget, før det besynderlige forhold er fuldt opklaret. Noget af det første, bestyrelsen eller tilsynsførende skulle have gjort, var at få taget vandprøver til bakteriologiske analyser. Sådanne udføres som standard af Vandlaboratoriet på Hygiejnisk Institut. Man bemærker, at hverken bestyrelse eller ejendommens tekniske rådgiver har blot så meget som overvejet en bakteriologisk analyse. |
|
c) Den 20. maj d.å. holdt 2
bestyrelsesmedlemmer møde med advokat Jens Anker Hansen, Qvortrup
Administration A/S om brandsagen, og det fremgik, at der kun mangler få
og overskuelige mangler, der endnu ikke er udbedret eller omgjort på
grund af tidligere fejludbedring. Det er Foreningens forsikringsselskab,
Gensidige Forsikring, der står for færdiggørelsen af sagen sådan, at
der kan foreligge en endelig afleveringsforretning. Bestyrelsen er bekendt med, at der efter mødet foreligger korrespondance mellem Qvortrup Administration og forsikringsselskabet om færdiggørelsen af de resterende arbejder, men endnu ingen endelig afslutning af sagen. Bestyrelsen følger op på sagen efter ferieperioden. |
Der 'mangler nogen mangler'. Men det er da herligt! Sagen efter ildsvåden i 406 er virkeligt trukket i langdrag på en helt uacceptabel måde, der meget ligner øvrige af ejerforeningens sagsforløb. Lad mig i flæng nævne ejendommens parkering og problemerne med ventilationsanlægget i nr. 2. Der ofres een (1!) sætning på at forklare, hvad bestyrelsen under mødet foretog sig. Som med mange andre 'løbende' sager besluttede man at udskyde aktiviteter, der berører sagen. |
|
d) Bestyrelsen har modtaget oplysning
om, at ejendommens eksisterende spildvandsfaldstammer basismæssigt med
rimelighed kan forventes at holde en del år endnu. Bestyrelsen
besluttede derfor at udskyde det overvejede projekt mht. foring af
faldstammerne på ubestemt tid og lade konstaterede skader udbedre. Beslutningen indebærer samtidig udskydelse af en meget betydelig belastning af Foreningens økonomi, selv om denne stillingtagen på sigt kan medføre dobbeltreparation af nogle faldstammer. Som oplyst i sidste bestyrelsesreferat har bestyrelsen allerede modtaget anmeldelse fra en række ejere af skader på deres spildvandsfaldstamme i badeværelset. Der ophænges og omdeles opfordring til andre ejere, der endnu ikke har anmeldt samme type skader, om at gøre det, så flest mulige ens skader kan blive udbedret i samme arbejdsgang. Bestyrelsen understreger, at det alene er udbedring af skader på lodrette rør, Foreningen betaler, ikke skader på forgreninger og vandrette rør. Sådanne skader skal ejerne selv udbedre, jf. § 7 i Foreningen vedtægter, og såfremt skaderne er til gene for andre beboere, er det pligtigt at udbedre dem. |
Rådne faldstammer har været et problem for ejendommen i årevis
og burde således være rutine for de ansvarlige. Alligevel kender
man ikke omfanget af problemet og er derfor afskåret fra at løse
det rationelt. Karakteristisk reagerer bestyrelsen med en
henholdende strategi. Referenten har den senere tid betjent sig af et trættende sprogligt 'værktøj', der består i at knytte endelsen '-mæssigt' efter forskellige emnebetegnelser. Her ses det i ordet 'basismæssigt'. Den hævede pegefinger mod slutningen af afsnittet kunne tyde på, at der har været konfrontationer med ejere om ansvaret for reparationer af faldstammer. |
|
f) Med henvisning til sidste
bestyrelsesreferat har bestyrelsen besluttet, at der skal opsættes en
kanyleboks til brug for brugte kanyler på søjlen ved siden af beholderen
til brugte e-lementer under ejendommen. Viceværten har undersøgt sagen,
der ikke er nogen økonomisk belastning for Foreningen, og vil stå for
praktikken omkring tømning af kanyleboksen. Der bliver ophængt opslag med yderligere orientering om sagen. |
Hvis en bruger af injektionssprøjter ikke gider deponere sit
brugte eengangsværktøj korrekt i sin affaldsspand, er
sandsynligheden for, at vedkommende gider ulejlige sig med at
aflevere kanylerne i en opsat kanylebox i gården, meget
ringe. Hele 'øvelsen' går i virkeligheden ud på at skabe opmærksomhed om bestyrelsens få og små aktiviteter. Rent praktisk vil en kanylebox hverken gøre fra eller til, men vil sandsynligvis bidrage til at gøre ejendommen til et populært sted for junkier. Årsagen til hele dette cirkus skal findes i, at ejendommens varmemester skulle have stukket sig på kanyler i affaldet. Der er ikke redegjort for, hvorledes han er kommet i så intim kontakt med affaldet, at han kunne stikke sig på deri forekommende kanyler, men meget tyder på, at Arbejdstilsynet har anledning til at kigge nærmere på hans arbejdsrutiner. Apotheket forhandler såvel injektionssprøjter som kanyler, men de har også særlige kanylebøtter til opbevaring af brugte kanyler. For andre eengangssprøjter end de 1 ml. tuberculin-sprøjter gælder det, at man kan afmontere kanylen, trække stemplet ud af sprøjten, putte kanylen ind i sprøjten og sætte stemplet tilbage på plads. Derved er den kanyle gjort ufarlig! Vi vil på den tilstundende efterårsgeneralforsamling opleve, hvorledes megen tid vil blive beslaglagt af denne bagatel, så de mere kontroversielle sager kan blive skudt i baggrunden. |
|
g) Bestyrelsen gennemgik forslag til
nye borde og bænke m.m. til fællesterrasserne, men der resterer
yderligere en del overvejelser og planlægning. De medlemmer af bestyrelsen, der har påtaget sig opgaven, fortsætter arbejdet. |
Atter en beskrivelse af en 'aktiv' bestyrelse, der denne gang synes at være langtidsbeskæftiget med at vælge et passende møblement til terrasserne. Vi får dog intet at vide om, hvad de påståede forslag omfatter. Det enkleste, sikreste og mest funktionelle vil være at anskaffe et par stykker af den kendte 'skovmodel' der består af et træbord med fastmonterede bænke. Denne model kan stå ude i alt slags vejr og den bliver næppe stjålet. |
| e, h, i og j) Bestyrelsen gennemgik punkterne, men bestemte at lade praktikken vente til efter ferieperioden. | Sagerne udskudt! |
| Punkt 2 Behandling af nedenstående nye sager: |
|
| k) Afklaring omkring konstateret vandskade i en 5.- sals lejlighed og i den underliggende 4.- sals lejlighed | |
| l) Opfølgning på diverse mangler og skader oplyst ABR's løbende månedsrapporter | Tilføjelse: ABRs hemmelige månedsrapporter! |
| m) Modtaget dobbeltfakturering fra Miele A/S for betalingsopdateringen i vaskeriet | |
| n) Reparation af defekte altanbrystninger m.m. | |
| o) Eventuel flytning af håndværker P-pladserne, bås 20 og 21, m.m. | |
|
Info: Bestyrelsens opfølgning, beslutninger, tidsplan og jobfordeling vil fremgå af referatets punkter k) til o). Referat: |
|
| k) Bestyrelsen gennemgik sagens punkter og besluttede at lade administrator skrive til de involverede ejere og orientere dem om, hvordan de skal forholde sig. | Der er intet om, hvornår vandskaderne er opstået, hvor omfattende de er eller om de formodede årsager. Er taget eller et afløb utæt? Har et vandrør været sprængt? Hvad har man hidtil gjort ud over at drøfte sagen og iværksætte administrative tiltag? |
| l) Bestyrelsen gennemgik sagerne, der for størstedelens vedkommende ikke er væsentlige, og konstaterede, at de fleste allerede er udført eller sat i værk. Færdiggørelsen af væsentlige arbejder oplyses i senere referater. | Hvad enten bestyrelsen finder sagerne 'væsentlige' eller ej, så har medlemmerne krav på at blive orienteret om sagernes natur. Dette er en omstændighed, som bestyrelsen konsekvent ignorerer. |
| m) Sagen, der vedrører dobbeltfakturering fra Miele A/S til Foreningen af 15.400 kr. er nu afsluttet efter modtagelse af en kreditnota fra Miele A/S på dette beløb. | Også i denne sag ville det være på sin plads at orientere om sagens natur. Som den er fremstillet, kunne den ligne et forsøg på at snyde ejendommen. |
|
n) Bestyrelsen besluttede, at ophænge
opslag med opfordring til ejere, der havde konstateret sådanne skader,
om at anmelde dem, så alle lignende skader kunne udbedres i sam- me
arbejdsgang ud over den ene, der allerede var anmeldt. Da bestyrelsen ikke har modtaget nye anmeldelser, er reparationen af den oprindelige defekte brystning sat i værk. |
Bestyrelsen har forsømt at forklare ejerne, hvad de skal se efter og hvor! Det virker, som om man er mere end villig til at tolke den sparsomme reaktion på bestyrelsens henvendelse som, at der ikke findes yderligere skader udover den allerede konstaterede. Ville det ikke i dette tilfælde være på sin plads at inspicere ejendommen? |
|
o) Bestyrelsen besluttede, at
håndværker P-pladserne skal flyttes, så de fremover ligger under træerne
i Halsskovgade. Den nødvendige justering af udlejningen af de øvrige
P-pladser vil finde sted i overensstemmelse hermed. Beslutningen kan af praktiske grunde først iværksættes fra årsskiftet, da såvel håndværker P-kortene som ejernes P-kort med tilladelse til at benytte håndværker P-pladserne i tiden kl. 17.00 aften til kl. 7.00 næste morgen samt søn- og helligdage ikke kan rettes tidligere. |
Det ligner beskæftigelsesterapi. Ellers er flytningen af håndværkerparkeringen ikke smart, for der er med den hidtige ordning sørget for parkering nær ejendommens hovedinstalltioner, der findes i kælderen under nr. 4. Bestyrelsen disponerer som vanligt stik mod sund fornuft. |
|
Punkt 3 Eventuelt: Info: Bestyrelsens fremtidige sammensætning, Kort behandling af Foreningens afslutning af året 2015/16. Umiddelbart foreligger der ingen yderligere emner til behandling under dette punkt. Referat: Niels Brix meddelte den 20. juni d.å., at han udtræder af bestyrelsen, der herefter p.t. består af 4 medlemmer. Dette er i overensstemmelse med vedtægternes bestemmelser, der foreskriver, at bestyrelsen for at være beslutningsdygtig skal bestå af 3 - 5 medlemmer. |
Ærgerligt! Niels Brix har ellers tilføjet bestyrelsen et gran af fornuft! Hvis ikke bestyrelsen har sneget sig til at ændre vedtægterne, så fastlår de, at et bestyrelsesmøde er beslutningsdygtigt med mindst 3 tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer. |
|
Foreningsåret 2015/16 udløber den 30. juni d.å. Bestyrelsen gennemgik kort de næste måneders handlingsprogram i den anledning. Regnskabet for 2015/16 skal udarbejdes. Budgettet for 2016/17 skal udarbejdes sådan, at fællesudgifternes regulering kan træde i kraft fra 1. januar 2017. På bestyrelsens vegne vil Carsten Fogt i samarbejde med administrators regnskabschef og Foreningens revisor påse, at disse arbejder sættes rettidigt i værk. Herudover skal forslag til behandling på den ordinære generalforsamling, der skal afholdes inden udgangen af oktober måned, forelægges for bestyrelsen senest 15. september d.å. |
Det forekommer mig, at regulering af fællsesudgifterne allerede er trådt i kraft! Formålet med dette afsnit er hovedsagligt at fremmane et billede af en travl bestyrelse. Påmindelsen om sidste frist for indlevering af forslag til den kommende generalforsamling er i virkeligheden det mest relevante i denne del af teksten. |
|
Da der herefter ikke forelå yderligere emner til behandling på mødet, afsluttedes det. Dato for mødeindkaldelsen: Den. 26. juni 2016 Dato for referatet: Den 10. juli 2016 Dagsorden og referat, Carsten Fogt 280616 Bestyrelsesmøde referat |
|
