Kbh.Ø.: . . . . . . . . . . . . . . . . . .31. august 2014

       Til Ejerforeningen Halsskovgade 2-4:


       Nedenstående findes forslag til Ejerforeningens førstkommende generalforsamling.



       Teksten må ikke uden min udtrykkelige godkendelse ændres, forkortes eller på anden måde udsættes for meningsforstyrrende manipulation.

På baggrund af bestyrelsens tidligere reaktioner på lignende forslag må det forventes, at bestyrelse og administrator vil føle sig krænket over de nedenstående forslag og (som tidligere) vil forsøge at anvende fornærmelsen som argument mod nogle af forslagene. Jeg vil derfor bede medlemmerne ved behandlingen af forslagene snarere lade deres beslutninger basere på håndgribelige kendsgerninger end på bestyrelsens retoriske akrobatik.

Videre må det være på sin plads at advare mod de standard-argumenter, bestyrelsen kører i felten mod forslag, der stilles af menige medlemmer:
       Den mest brugte indvending mod medlemsforslag er således de omkostninger, en gennemførelse af de aktuelle forslag vil udløse. Selv beskedne udgifter præsenteres af bestyrelse og administrator som overdrevent uantagelige. Som regel forelægges 'oplysning' om den slags udgifter nærmest som trusler.
       Et andet meget brugt modargument består i en påstand om, at forslaget ikke kan gennemføres på grund af administrative 'forhindringer'. Det er således sket, at rimelige forslag er faldet, fordi administrator nægtede at forvalte konsekvensen af forslagene.
       Endeligt har generalforsamlingen oplevet, at forslag er blevet afvist af dirigenten med den forklaring, at begrundelsen for forslagene var 'ugyldig'. Den slags afgørelser skal ikke træffes af dirigenten, men af generalforsamlingen! Dirigenten har på lignende vis truet med at blokere for udsendelse til medlemmerne af forslag med 'upassende' indhold.

De sidste mange år er ejerforeningens bestyrelse blevet genvalgt uden nogen egentlig valghandling -- det, som administrator demonstrativt benævner et 'demokratisk valg'. Denne fremgangsmåde har været mulig, fordi alt for få medlemmer stod til rådighed som nye kandidater til bestyrelsen.
       For at bryde dette mønster vil jeg indtrængende opfordre til, at så mange medlemmer som muligt opstiller ved valg af ny bestyrelse!



. . . . . . . . . . . . . Venligst

Jørgen Holm-Jensen

Gennemgribende udskiftning af medlemmerne i ejerforeningens bestyrelse

Hensigtserklæring: Ved nyvalg af bestyrelsen tilstræbes en tilbundsgående fornyelse, således at bestyrelsesposterne derefter beklædes af medlemmer med friske kræfter og vilje til et åbent og kreativt samarbejde med ejerforeningens øvrige medlemmer.
       Det bør tilstræbes, at kun een ejer fra 5te-salen er medlem af bestyrelsen ad gangen, men de kan alle fire opstille til denne post, hvorved lighedsprincippet er fuldt tilfredsstillet.

Begrundelse: Arbejdet i ejerforeningens bestyrelse er gradvist gået i stå. Frekvensen af bestyrelsesmøder er de senere år aftaget jævnt til det nu aldrig før sete minimum, medens mødernes dagsordener er blevet tyndere og tyndere. De yderst sjældne og summariske referater fra bestyrelsesmøderne afslører, at bestyrelsens kontakt med de menige medlemmer holdes på et minimum og at henvendelser fra samme medlemmer yderst sjældent kommer til behandling på disse møder. Den kløft, der er opstået mellem bestyrelsen og de menige medlemmer, er bestyrelsen inderligt tilpas og uddybes jævnt: henvendelser besvares undvigende eller aldrig og bestyrelsen nægter medlemmerne adgang til dokumenter, der vedrører den fælles drift af ejendommen. Dette sker sideløbende med, at bestyrelsens formand Carsten Fogt højtideligt bedyrer, at 'bestyrelsen ikke har nogen hemmeligheder'. Spørgsmål, der fremsættes af menige medlemmer under generalforsamlingen, besvares undvigende. Ofte anstiller bestyrelsen uvidenhed. Spørgsmål til ejendommens tekniske drift henvises til ABR aps, der møder talstærkt op (honoraret) ved generalforsamlingerne og leverer nogle særdeles ordrige, hyppigt vildledende 'redegørelser'. For eksempel hævdede Cai Schack Eriksen under 2013-generalforsamlingen, at der ikke findes et kontaktur tilknyttet ejendommens ventilationsanlæg. Et sådant kontaktur blev imidlertid for mange år siden monteret på foranledning af ejerforeningens daværende formand, Inge Langkilde (5te sal), fordi hun ikke gad høre på ejendommens ventilationsanlæg, når hun 'skulle nyde sin terrasse!' Uret, der altså er en ældre manifestation, er placeret i et styreskab i kælderen under nr. 4 og mindst eet bestyrelsesmedlem har kendskab til det. Trods mine forslag om, at kontakturet skulle fjernes, sidder det der endnu og blev foråret 2013 reaktiveret af Dansk Indeklimaservice samtidigt med, at firmaet ødelagde ventilationsanlæggets justeringer fuldstændigt.

Det er tydeligt, at ikke-valgte personer ("inderkredsen") med tvivlsom adkomst og kompetence anonymt deltager i bestyrelsens centrale beslutningsprocesser. En sådan privilegeret inderkreds, sammen med almindelig mørklægning af bestyrelsens arbejde, rejser tvivl om bestyrelsens hensigter.

Konfronteret med kritik af de få afholdte bestyrelsesmøder undskylder bestyrelsen sig med, at 'møderne nu afvikles via de elektroniske medier' og nægter samtidigt at udsende (f.eks. via samme elektroniske medier) referater fra disse pseudomøder. Dette er uacceptabelt i en forening, der kalder sig demokratisk.
       Samtidigt er det påfaldende, hvor nødigt ejerforeningens bestyrelse anvender samme elektroniske medier til at kommunikere med ejerforeningens medlemmer. Ejerforeningens hjemmeside er de facto inaktiv og ejerforeningens bestyrelse har end ikke etableret en modtagerliste over medlemmernes E-post- adresser.

Femtesalen omfatter 4 beboelser. Denne etage er derfor allerede overrepræsenteret ved eet bestyrelsesmedlem. Til sammenligning vil de resterende 80 beboelser så være repræsenteret af 4 bestyrelsesmedlemmer (ratio= 1/20). De senere år har halvdelen af femtesalens medlemmer siddet i bestyrelsen, medens de øvrige 80 boliger står for 3 bestyrelsesmedlemmer, svarende til en ratio på ca. 1/27!
       Der er desværre i ejerforeningen opstået en tradition for, at bestyrelsesmedlemmer fra 5te-salen misbruger deres stilling til at pleje personlige interesser. De små terrasser er således (I slutningen af 1980'erne den lille sydterrasse af Inge Langkilde, derefter den lille nordterrasse af Nils Klausen, hvilket den daværende bestyrelsen modvilligt måtte bringe til ophør, men nu er genoptaget af et femtesals-bestyrelsesmedlem) flere gange blevet inddraget til femtesals-beboeres private formål, ligesom ejerforeningens ressourcer er blevet kanaliseret ud i projekter, der overvejende imødekommer femtesals-beboernes særlige behov og interesser. Således er fællesarealer i kælderen inddraget med det formål på ejerforeningens regning at etablere pulterrum for de østvendte boliger på femte sal. De nye pulterrum er til erstatning for tidligere, mere eller mindre hæderligt 'frasolgte', pulterrum på 5te salen. Yderligere er et stykke af den lille nordterrasse inddraget til brug som ekstra pulterrum for en 5tesals-bolig.
       Man kan orientere sig om dette og meget andet på hjemmesiden: http://myrebo.50megs.com.

Endeligt er den information, der udgår fra bestyrelsen særdeles mangelfuld, vildledende og hyppigt faktuelt forkert. For eksempel blev et flere gange vedtaget forslag vedrørende parkering på ejendommens område forsinket i mindst 3 år, hvilket bestyrelsen begrundede med, at den afventede kommunens afgørelse i sagen. Det skulle vise sig, at en sådan sag ikke fandtes; bestyrelsen havde overhovedet ikke henvendt sig seriøst til kommunen i denne sag!
       Under den ordinære generalforsamling 2013 bedyrede Carsten Fogt, at der ikke kunne råde tvivl om, at den lille nordterrasse er, var og skal være fællesareal og han anførte desuden som svar på en forespørgsel, at femtesals-bestyrelsesmedlemmers anneksion af fællesområder kun havde fundet sted "een gang og for længe siden". Begge påstande er usande: udover at begge de små terrasser har været eller er blevet aflåst (i det nyeste tilfælde omfattende udskiftning af hele låsemekanismen i døren til den lille nordterrasse) og inddraget til forskellig privat brug af femtedalsbeboere, bemægtigede den daværende bestyrelsesformand og femtesals-beboer, Inge Langkilde, sig et kælderlokale under nummer 2 til brug som privat hobbyrum (officielt: som arkivrum for fru Langkildes forretning) for sin ægtefælle, Jørgen Langkilde, som hun havde manipuleret ind i stillingen som ejendommens varmemester. Sammen med den lille sydterrasse rådede familien Langkilde ved Carsten Fogts mellemkomst privat over dette kælderlokale og den lille sydterrasse, til de fraflyttede ejendommen.
       Stillingen som ejendommens varmemester fik fru Langkilde bragt til veje ved, efter en utiltalende smædekampagne mod den daværende fuldt kompetente og samvittighedsfulde varmemester (Flemming Wamberg), at få ham afskediget på et meget tvivlsomt grundlag. Efterfølgende underholdt fru Langkilde sig med salg af den embedsbolig, der havde været tilknyttet varmemester-stillingen, samt med angreb på og nedrakning af boligens nye ejere.

Ved gennemlæsning af referatet fra ejerforeningens ordinære generalforsamling 2013 vil man finde, at forsamlingen vedtog en fordømmelse af ordlyden i mine forslag. Det er usandt! Bestyrelsen med Jens Anker Hansen (JAH) som talerør prøvede at få en sådan fordømmelse vedtaget, men forsøget, der må betegnes som ren nedrakning, blev modtaget med dødlignende tavshed!
       Som begrundelse fremholdt JAH vendingen "Inkompetent og anonym" som værende injurierende i en grad, der burde få et retsligt efterspil. Da jeg efter generalforsamlingen konfronterede ham med en opfordring til at følge op på sin trussel om at anlægge en sådan injurie-sag, havde JAH pludselig intet med generalforsamlingen at gøre! Han 'gjorde blot, hvad ejerforeningens bestyrelse havde bedt' ham om.
       Fejlen ved udtrykket "Inkompetent og anonym" er, at det kommer for nær sandheden og således er anstødeligt for bestyrelsen og dens (overvejende anonyme!) inderkreds. En sådan bestyrelse burde skiftes ud!

Revision og rationalisering af varmemesterfunktionen

Forslag: Ansvaret for praktisk drift og vedligeholdelse af ejendommen Halsskovgade 2+4 -- kaldet viceværtfunktionen -- samles hos en enkelt, ansvarlig person med de nødvendige kvalifikationer.
       Samtidigt retableres de service- og vedligeholdelses- funktioner, der de senere år på mystisk vis er bortfaldet.

Begrundelse: Varmemesterfunktionen er efterhånden dels degenereret og dels splittet op, så flere opgaver, der bedst udføres af den person, der til dagligt har med ejendommens pasning at gøre, er blevet 'outsourcet' til f.eks. et privat aktieselskab og tvivlsomme servicekontrakter.
       Opsplitningen har medført, at flere af ejendommens elementære installationer er blevet 'ingenmandsland' og ikke kan betjenes uden bekostelig 'ekspertbistand' udefra. Rekvirering af denne assistance er blevet en kluntet administrativ forhindring, der i reglen forsinker, modarbejder eller ligefrem hindrer opgavens udførelse, men altid udløser svulstige honorarer.

En dagligt nærværende ejendomsfunktionær kan, udover den almindelige vedligeholdelse, bistå med at løse de småproblemer, der hen ad vejen opstår med ejendommens infrastruktur. Sådanne problemer kan for eksempel være tilstoppede afløb, utætte eller støjende ventiler eller genstridige døre og vinduer. Dette vil, set i helhed, reducere udgifterne til vedligeholdelse af installationer, fordi der ikke skal rekvireres håndværkere udefra til mindre, elementære indgreb.
       Endeligt kan en ejendomsfunktionær koordinere håndværkerbesøg, så flere opgaver kan løses under eet besøg, hvilket ikke blot vil reducere udgifter og ulejlighed, men også begrænse ulemperne (lukning af vand eller el; støj fra brug af værktøj) ved håndværkerbesøg en del. Desuden vil det være nyttigt, at en ejendomsfunktionær kan sikre sig, at tilkaldte håndværkere faktisk udfører det arbejde, de er bestilt til.

Mangel på almindelig vedligeholdelse har i tidens løb ført til iværksættelse af kostbare og forulempende projekter. Eksempler herpå er vinduesudskiftningen i 2003, der blev nødvendig, fordi den regelmæssige påsmøring af maling en snes år tidligere var blev aflyst, så almindeligt forfald fik frit spil. På lignende vis er en storstilet tagrenovation blevet nødvendig på grund af en tilsvarende forsømmelse.

Indstilling af ejendommens infrastruktur

Forslag: Del-elementerne af ejendommens infrastruktur (centralvarme, aktiv ventilation og brugsvand) styres med det formål at sikre den højest mulige komfort og sikkerhed for alle ejendommens beboere. Det vil for centralvarme-anlægget betyde, at natsænkningen demonteres, for ventilationen at døgnvariationen fjernes, anlægget justeres og i sommerhalvåret sættes på maximal ydeevne, og for det varme brugsvand, at temperaturen sættes op til et niveau, der med sikkerhed hindrer bakterievækst i hele anlægget.

Begrundelse: Med henvisning til sine 'rådgivere' har bestyrelsen ladet ejendommens installationer være mere indstillet til gøre disse 'rådgivere' tilpas end til at tage hensyn til beboernes behov. Siden foråret 2013 har ejendommens mekaniske ventilation således kørt uden justering, hvilket har ført til meget ulige ventilation for beboere i forskellig afstand fra blæserne. Specielt for de lavereliggende, sydvendte boliger uden muligheder for at etablere gennemtræk, har den ringe ventilation voldt betydelige ulemper i skikkelse af elendigt indeklima, fugtdannelser og dårlig luft og strider i øvrigt mod bygningsreglementet og sundhedsstyrelsens anvisninger. Andre beboere har mere end rigeligt aftræk. En fjerdesals beboer har således under en generalforsamling oplyst, at hun 'var ved at blive suget ud' af sin bolig. For at bibeholde denne tilstand indskærpede CSE, at beboerne endeligt ikke selv måtte indstille på ventilerne i aftrækket. Se: http://myrebo.50megs.com/EF-VENT.HTM.
       Desuden er ventilationsanlægget underlagt døgnstyring, hvilket såvel bestyrelse som ejendommens ingeniør benægter, men som ikke des mindre er en praktisk og forulempende kendsgerning.
       På lignende vis skrues ned for varmen om natten -- en foranstaltning, der fuldstændigt savner enhver rationel begrundelse og desuden forbydes af fjernvarmeleverandøren. Under den ordinære generalforsamling 2013 fremsatte Cai Schack Eriksen (CSE) som forsvar for sine dispositioner en buket underlige argumenter for at bevare natsænkningen på centralvarmeanlægget. Ingen af dem omfattede hensyn til beboernes velbefindende. Tværtimod ville CSE påtvinge beboerne en indendørs nattemperatur på 17°C og en dagtemperatur på 22°C! Det er ikke noget andre end den enkelte beboer skal bestemme! De individuèlle behov for opvarmning vedkommer ikke ejerforeningen. Den skal blot sørge for, at muligheden for at imødekomme disse behov er til stede!
       Som indvending mod fjernvarmeleverandørens forbud mod natsænkning anførte CSE den samme begrundelse, som fjernvarmeleverandøren giver som forklaring på behovet for et forbud: Man vil undgå følgerne af den spidsbelastning, der kan opstå, hvis flere tilsluttede anlæg om morgenen samtidigt skifter fra natdrift til normal drift.

Af andre eksempler på besynderlige og sundhedsfarlige dispositioner skal nævnes de talrige og tilbagevendende tilfælde, hvor det varme brugsvand i lange perioder har været utilstrækkeligt varmt. Når de ansvarlige gøres opmærksom på dette helt enkle problem, udløser det livlige afværgereaktioner i stedet for, at man blot sørger for en kontrol af temperaturen for det varme brugsvand og efterfølgende sætter den op.

Ejendommens parkering.

Forslag: Afgiften for brugsretten til ejendommens parkeringspladser nedsættes, så den alene dækker udgifterne til administration af ordningen. Desuden differentieres priserne, så de afspejler parkeringspladsernes kvalitet. Prisen for en parkeringsbås i gaden skal følgelig være lavere end for en bås under huset.

Begrundelse: Ved den ordinære generalforsamling 2012 fik bestyrelsen gennemtvunget en forhøjelse af lejen for parkeringspladserne, idet man henviste til, at prisniveauet generelt var øget. Siden ejerforeningens medlemmer selv ejer de aktuèlle parkeringspladser, kan afgiften for brugsretten ikke være afhængig af 'markedsværdien', men skal -- som fællesudgifterne i øvrigt -- alene fastsættes til at dække driftsudgifterne.
       På tidspunktet for den ordinære generalforsamling 2012 lå gadens parkering endnu brak, men bestyrelsen kundgjorde, at den ville 'overveje' prisen for disse pladser, så de kunne blive tilgængelige for ejendommens beboere. Gadens parkeringsbåse blev dog inden det første bestyrelsesmøde efter generalforsamlingen udbudt til leje uden prisangivelse og en forespørgsel afslørede, at nogen (bare ikke bestyrelsen) havde fastsat prisen til at være den samme som prisen for pladserne under ejendommen, hvilket både er underligt og ulogisk.
       Administrator har under den ordinære generalforsamling 2013 som argument mod forslaget fremholdt, at han ikke kender omkostningerne i tilknytning til at forvalte parkeringspladserne og at det rent praktisk ikke er muligt at operere med forskellige priser for leje af pladserne. Et sådant argument tyder snarere på almindelig modvilje hos administrator end på manglende administrativ kapacitet.
       For at kunne fremholde et billede af succes for ordningen, påstod Carsten Fogt ved generalforsamlingen i 2013, at kun 3 af parkeringspladserne i gaden manglede at blive lejet ud. Det så imidlertid på daværende tidspunkt ud til, at kun 3 parkeringspladser var lejet ud -- og det ser sommeren 2014 ikke ud at have ændret sig meget.

Adgang til ejendommens fællesarealer.

Forslag: Det skal regelmæssigt sikres, at adgangen til ejendommens fællesarealer altid er åben for alle ejendommens beboere.
       Aktuélt skal den lille nordterrasse omgående genåbnes for ejendommens beboere.

Begrundelse: En femtesalsbeboer (og bestyrelsesmedlem) har atter annekteret en af de små terrasser ved (uautoriseret og hvem har betalt?) at sørge for udskiftning af låsen i døren til terrassen, så øvrige beboere ikke længere har adgang. Sådanne hændelser er, stik imod hvad Carsten Fogt ellers siger, langtfra enestående i ejerforeningen. Det er heller ikke noget særsyn, når Carsten Fogt højlydt og i strid modsætning til virkeligheden erklærer, at den lille nordterrasse 'selvfølgeligt' er et fælles område, medens han forholder sig helt passiv, når det gælder at sørge for, at dette udsagn efterleves.
       Den aktuèlle terrasse er den lille nordterrasse, der i lighed med den lille sydterrasse tidligere har været udsat for anneksionsforsøg fra et 5te sals bestyrelsesmedlem. Den nuværende anneksion udløste dette forslag til generalforsamlingen i 2013 og, som enhver ved selvsyn kan overtyde sig om: den lille nordterrasse er fortsat utilgængelig for beboere andre end dem på 5te sal i nr. 4.

Et simpelt hensyn til gadens to lindetræer.

Forslag: Asfalten omkring stammen på først og fremmest det sydlige lindetræ i Halsskovgade brydes op og erstattes af et porøst materiale, der tillader luft og vand at trænge ned i jorden omkring træet. Et lignende arbejde udføres som en forebyggende foranstaltning ved det andet lindetræ.

       Begrundelse: Det sydligste af lindetræerne begyndte at vantrives, efter jorden omkring stammen for nogle år siden blev forseglet med et lag asfalt.
       Begge træer i Halsskovgade bør af flere indlysende grunde bevares.
       Det er nødvendigt at bemærke, at bestyrelsen er træ-fjendsk og der er stor fare for, at den vil udnytte situationen til at få træerne fjernet.
       Træerne står i skellet til genboejendommen i de ulige numre. Andelsbestyrelsen i denne ejendom skal derfor inddrages i at løse opgaven, ligesom det vil være nyttigt at spørge 'Vej og Park' til råds.

. . . . . . . . . . . . . . . .oOo. . . . . . . . . . . . . . .